Доклад Елисеевой Елены Викторовны, заместителя директора департамента финансового, правового и административного обеспечения Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области на тему «Комплексное развитие территорий»

В декабре 2020 года в Градостроительный кодекс Российской Федерации были внесены изменения в части включения новой главы, регулирующей вопросы комплексного развития территории в субъектах Российской Федерации.

Реализация мероприятий комплексного развития территорий позволит:

-снизить количество аварийных домов, а также домов, процент износа и отдельные технические характеристики которых создают неблагоприятные условия для жизни граждан;

- улучшить жилищные условия граждан за счет нового строительства взамен изношенного жилья;

- обеспечить достижение показателей Национального проекта «Жилье и городская среда»;

- сбалансировать развитие городских территорий за счет вовлечения в оборот земельных участков внутри сложившейся застройки (но не путем точечной застройки);

- улучшить архитектурный облик городов и повысить качество городской среды, повысить эффективность использования территории.

Таким образом, реализация комплексного развития территории, непосредственно влияет на  достижение показателей эффективности деятельности Губернатора.

В процессе обсуждения перспектив реализации проектов комплексного развития территории жилой застройки в Ульяновской области многие потенциальные застройщики-инвесторы выразили опасения, что проекты комплексного развития территории не смогут реализовываться эффективно в связи с наличием определенных законодательных требований.

Так, в настоящее время, в соответствии с действующим законодательством в обязательства лица, заключившего договор о комплексном развитии территории, входит создание или приобретение жилых помещений для их предоставления гражданам взамен жилых помещений, освобождаемых ими в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации, а также обязательства уплатить или предоставить исполнительному органу государственной власти или органу местного самоуправления денежные средства для выплаты гражданам возмещения за жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу.

Таким образом, бремя затрат, связанных с переселением граждан из аварийных домов, а также домов, которые подлежат сносу в связи с высокой степенью износа либо отсутствием инженерных систем, перекладывается на застройщика. Для застройщика указанные затраты являются ничем иным, как расходами по приобретению земельного участка для реализации проекта жилой застройки, которые в итоге включаются застройщиком в расчет себестоимости жилья.

В ряде случаев указанные расходы могут в несколько раз превысить реальную рыночную стоимость земельного участка, в границах которого может быть реализован проект. В условиях роста себестоимости жилья в связи с ростом стоимости строительных материалов и иных ресурсов дополнительное удорожание проекта за счет стоимости земельного участка может повлечь отказ застройщиков от реализации проектов комплексного развития территорий на таких условиях.

Аналогичную позицию занимают застройщики других регионов, схожих по уровню социально-экономического развития с Ульяновской областью.

Понимая указанное ограничение института комплексного развития территорий, в целях снижения финансовой нагрузки на застройщиков 1 июня 2021года было принято Постановление Правительства Российской Федерации №846, которым были определены случаи предоставления субсидий застройщикам на возмещение понесенных расходов на выполнение обязательств по созданию либо приобретению жилых помещений для предоставления гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда, передаче указанных жилых помещений в государственную или муниципальную собственность и уплате возмещения за изымаемые жилые помещения.

В соответствии с указанным Постановлением, размер субсидии, которая предоставляется на переселение граждан из многоквартирных домов, признанных в установленном порядке после 1 января 2017 года аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и расположенных на территориях, в отношении которых планируется осуществление комплексного развития территорий жилой застройки (S), определяется по формуле:

где:

S_n = A₂ x N;

S_l = (A₂ + B) x N x 0,25;

S_n - нормативная стоимость переселения, рублей;

S_l - расчетный размер субсидии, рублей;

A₂ - общая площадь жилых помещений в многоквартирных домах, признанных после 1 января 2017 года в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и расположенных на территориях, в отношении которых планируется осуществление комплексного развития территорий жилой застройки, кв. метров;

B - общая площадь жилых помещений в многоквартирных домах, не являющихся аварийными, но соответствующих критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и общая площадь жилых помещений жилых домов блокированной застройки и объектов индивидуального жилищного строительства, которые соответствуют установленным субъектом Российской Федерации в соответствии с пунктом 3 части 8 статьи 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации критериям, характеризующим их высокий уровень износа, ненадлежащее техническое состояние или отсутствие систем инженерно-технического обеспечения, квадратных метров;

N - нормативная стоимость квадратного метра, утвержденная Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, на дату подачи уведомления субъектом Российской Федерации о планируемых к реализации на территории субъекта Российской Федерации проектах комплексного развития территорий, рублей.

В случае если S_l больше S_n, для размера субсидии принимается значение 100 процентов.

В соответствии с Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации № 358/пр от 7 июня 2021 года «О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на второе полугодие 2021 года и показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на III квартал 2021 года»:

- норматив стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на второе полугодие 2021 года утвержден в размере 55 720 (пятьдесят пять тысяч семьсот двадцать) рублей;

- показатель средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на III квартал 2021 года по Ульяновской области составляет 41 088 (сорок одну тысячу восемьдесят восемь) рублей.

В настоящее время в Минстрой России направлена информация о трех перспективных площадках в границах Ульяновской области:

1) развитие территории в границах проспекта Нариманова в Ленинском районе

2) развитие территории в границах улицы Локомотивной-Школьному проспекту Гая- улицы Державина

3) развитие территории по улице Автозаводской – улице Достоевского - улице Горького в Засвияжском районе.

В основном, в границы указанных территорий попадают многоквартирные жилые дома, признанные в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции после 1 января 2017 года,  а также дома,  не являющиеся аварийными, но соответствующие критериям, установленным нормативным правовым актом Ульяновской области.

Таким образом, если проанализировать указанные потенциальные площадки комплексного развития территорий в городе Ульяновске и применить принцип расчета размера субсидий, заложенный в вышеуказанную формулу, предельный размер субсидий, на который в настоящее время может претендовать лицо, заключившее договор о комплексном развитии территории в границах города Ульяновска, не может быть больше 25 процентов от общего расчетного объема понесенных затрат (переселение из аварийных домов и домов, соответствующих критериям), исходя из нормативной стоимости переселения.

В качестве примера можно привести прогнозный расчет затрат застройщика на выполнение обязательств по созданию либо приобретению жилых помещений для предоставления гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда, передаче указанных жилых помещений в государственную или муниципальную собственность и уплате возмещения за изымаемые жилые помещения на примере перспективной площадки комплексного развития территории в городе Ульяновске, находящейся в створе улиц проспект Нариманова-улица Ватутина: общаяплощадь жилых помещений в многоквартирных домах, признанных после 1 января 2017 года аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, либо не являющихся аварийными, но соответствующих критериям, установленным нормативным правовым актом Ульяновской области в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 65 Градостроительного кодекса Российской Федерации: 5240 квадратных метров, в том числе:

Применительно к данной территории фактический (не определенный по вышеуказанной формуле) размер затрат застройщика на выполнение обязательств по созданию либо приобретению жилых помещений для предоставления гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда, передаче указанных жилых помещений в государственную или муниципальную собственность и уплате возмещения за изымаемые жилые помещения составит ориентировочно 345 840 000 (Триста сорок пять миллионов восемьсот сорок тысяч) рублей.

Указанная сумма определена экспертно в соответствии со следующими показателями:

 - средняя стоимость 1 квадратного метра для расчета варианта предоставления альтернативного жилья (приобретение) - 55000 рублей;

- общая площадь жилых помещений, подлежащих созданию либо приобретению для предоставления переселяемым гражданам: 5240 квадратных метров;

- поправочный коэффициент фактических затрат застройщика (исходя из опыта реализации проектов реновации территории): 1,2;

Итого: 5240*55000*1,2=345 840 000 рублей.

В рассматриваемом случае максимальный размер субсидии  может составить 72 993 200 рублей (5240*55720*0,25)

Таким образом, затраты застройщика за вычетом указанного размера субсидии могут составить 272 846 800 рублей.

Если принять во внимание, что общая площадь нового жилья, подлежащего строительству в границах данной перспективной территории, составит порядка 30 000 квадратных метров. (в соответствии с нормативами градостроительного проектирования города Ульяновска), то удельный вес затрат застройщика на выполнение обязательств по созданию либо приобретению жилых помещений, не компенсированных за счет субсидии, в стоимости 1 квадратный метр жилья, подлежащего строительству в рамках проекта, может составить более 9000 рублей (при среднерыночном показателе 2000-3000 рублей на 1 квадратный метр).

Принимая во внимание вышеизложенное, если не снизить объем затрат потенциального застройщика, реализация механизма комплексного развития территории в границах Ульяновской области будет невозможна.

"Стоит вопрос: где строить? Можно и на окраинах строить, только инфраструктура ляжет плюсом 20% к стоимости и упадет доступность. Или все-таки приводить в порядок территории, где есть аварийные и ветхие дома, а таких у нас много в стране. У нас большое количество территорий в городе, которые не используются эффективно. Закон сегодня все эти возможности дает" М.Ш.Хуснуллин.

В градостроительный кодекс РФ внесено ряд существенных изменений связанных с совершенствованием института комплексного развития территории и механизмов расселения из аварийного жилья и недвижимости, подлежащим сносу и реконструкции.        

Субъектам даны полномочия по определению технических характеристик многоквартирных домов, которые могут быть включены в эти программы, определению параметры износа, требуемые для принятия решения о сносе и ряду других важнейших аспектов.

На территории Ульяновской области внедрение механизма комплексного развития территории, а так же разработка пакета нормативно правовых актов связанных с реализацией данной задачи, будет возложено на Корпорацию развития жилищного строительства и инфраструктурных проектов Ульяновской области «Дом.73».

Для этого до конца марта будет подготовлено поручение Губернатора Ульяновской области и правовой акт Правительства, определяющий Корпорацию как учреждение ответственное за внедрение механизма комплексного развития территории в границах Ульяновской области.

Министерством так же будет подготовлен ведомственный правовой акт, на основании которого будут внесены соответствующие изменения в Устав учреждения.