Выступление начальника отдела надзора за долевым строительством Департамента строительства Министерства промышленности, строительства, жилищно-коммунального комплекса и транспорта Ульяновской области Бормотова К.В. «Информация об изменениях в законодательстве об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости»

Федеральным законом от 29.07.2017 г. № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены существенные изменения в законодательство о долевом строительстве.

Если разрешение на строительство получено после 1 июля 2018 года, в качестве застройщика смогут выступать только хозяйственные общества. При этом водятся следующие требования к застройщикам:

1)      наличие опыта (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее десяти тысяч квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда;

2)      наличие в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства"), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

3)      наименование застройщика должно содержать слова «специализированный застройщик».

Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства имеют застройщики при условии, что строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство. Застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство.

С 1 июля 2018 года право привлекать средства дольщиков имеют застройщики, соответствующие следующим требованиям:

1)      размер собственных средств которых должен составлять не менее чем десять процентов от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации;

2)      наличие на дату направления проектной декларации денежных средств в размере не менее десяти процентов от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, открытом в уполномоченном банке;

3)      отсутствуют обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов, связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство;

4)      застройщиком не осуществлены выпуск или выдача ценных бумаг, за исключением акций;

5)      обязательства застройщика, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство, на дату направления проектной декларации в соответствии с частью 2 статьи 19 настоящего Федерального закона в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, не превышают один процент от проектной стоимости строительства;

6)      имущество, принадлежащее застройщику, не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство;

7)      отсутствуют обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц.

Застройщик не вправе осуществлять иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство.

Застройщик не вправе:

1) привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов на строительство в соответствии с требованиями части 6 настоящей статьи;

2) использовать принадлежащее ему имущество для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство;

3) принимать на себя обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц;

4) выпускать или выдавать ценные бумаги, за исключением акций;

5) предоставлять займы и ссуды;

6) приобретать ценные бумаги;

7) создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций;

8) совершать иные сделки, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство или с обеспечением деятельности застройщика.

В целях осуществления деятельности, предусмотренной Федеральным законом № 214-ФЗ, застройщик, технический заказчик, выполняющий работы в соответствии с договором, заключенным с застройщиком, и генеральный подрядчик, выполняющий работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком, обязаны открыть банковский счет в одном уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов.

27.06.2018 г. Советом Федерации Федерального Собрания Российской Федерации одобрен проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Данный закон вступает в силу с 01.07.2018 г. (за исключением отдельных положений) и существенно ужесточает требования, введённые Федеральным законом № 218-ФЗ.

Допускается строительство одновременно по нескольким разрешениям на строительство при условии заключения одного из договоров:

- договора о развитии застроенной территории,

- договора о комплексном развитии территории,

- договора о комплексном освоении территории.

С 01.07.2017 г. привлечение денежных средств граждан путем выпуска жилищных сертификатов допускается, только если их размещение начато до 01.07.2018 г.

Привлечение денежных средств граждан жилищно-строительными кооперативами и жилищно-накопительными кооперативами допускается, только если они созданы до 01.07.2018 г. Жилищно-строительные кооперативы смогут строить только на земле, находящейся в муниципальной или государственной собственности (земля предоставляется в безвозмездное бессрочное пользование).

С 01.07.2018 г. введена возможность привлекать денежные средства участников долевого строительства  при условии размещения данных денежных средств на счетах эскроу. Данный порядок будет являться добровольным и заменит уплату обязательных отчислений в компенсационный фонд.

При привлечении застройщиком денежных средств в случае размещения таких средств на счетах эксроу, к застройщику не применяются требования:

- о наличии опыта строительства домов общей площадью не менее 10 тысяч квадратных метров,

- о строительстве в пределах одного разрешения на строительство;

- о наличии собственных средств застройщика, а также денежных средств на расчетном счете в размере 10% от планируемой стоимости,

- об открытии расчетного счета в уполномоченном банке и оплате обязательных отчислений в Фонд,

- по уплате % за расторжение ДДУ,

- по залогу,

- целевому использованию этих средств,

- ряд иных требований, установленных для застройщика.

В случае привлечения застройщиками денежных средств в случае размещения таких средств на счетах эксроу контролирующим органом проверяется лишь соответствие застройщика требованиям:

- об отсутствии банкротства, ликвидации, приостановления деятельности как меры административного наказания,

- отсутствие сведений в реестрах недобросовестных поставщиков и участников аукциона,

- наличие проектной документации и положительного заключения.

Если первый ДДУ заключен после 01.07.2019 г. привлечение денежных средств участников долевого строительства осуществляется только с использованием счетов эскроу.

Счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агент) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроу-агентом таких средств застройщику (бенефициару) в соответствии с частью 6 статьи 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ.

Внесенные на счет эскроу денежные средства не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком способом, предусмотренным договором эскроу, уполномоченному банку разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и сведений Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающих государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, или сведений о размещении в единой информационной системе жилищного строительства, указанной в статье 233 настоящего Федерального закона, этой информации перечисляются эскроу-агентом застройщику либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), если кредитный договор (договор займа) содержит поручение застройщика уполномоченному банку об использовании таких средств (части таких средств) для оплаты обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа), или на открытый в уполномоченном банке залоговый счет застройщика,  права по которому переданы в залог уполномоченному банку, предоставившему денежные средства застройщику, в случае, если это предусмотрено кредитным договором (договором займа).

Введена альтернатива требованию к наличию на банковском счете застройщика, открытом в уполномоченном банке, на дату направления проектной декларации в целях получения заключения о соответствии денежных средств в размере 10% от проектной стоимости строительства. Если у застройщика на банковском счете денежные средства в указанном размере, то на дату направления проектной декларации застройщиком должен быть взят целевой кредит на сумму 10% от проектной стоимости строительства.

Застройщику позволено иметь целевой займ, взятый у основного общества, но в размере, не превышающем 20% от проектной стоимости строительства (при этом % должен быть не более ключевой ставки + 2%)

Упразднены положения о раскрытии застройщиками информации на официальных сайтах. Теперь информация считается раскрытой после ее размещения в ЕИСЖС. Расширен перечень документов и информации, которую нужно размещать в ЕИСЖС:

- градостроительный план земельного участка;

- план землеустройства участка,

- документ с информаций о расчёте собственных средств и нормативов финансовой устойчивости,

- извещение о начале строительства,

- сведения об открытии (закрытии) расчетного счета застройщика и др.

С трех до пяти лет продлен срок, в течение которого физические лица, которые привлекались к субсидиарной ответственности по обязательства юридического лица, а также руководители юридических лиц, признанных банкротами, не могут быть руководителем или главным бухгалтером застройщика.

Предусмотрено установление субъектами РФ порядка осуществления государственного контроля (надзора) в области долевого строительства (на основании требований к организации и проведению надзора, установленных Правительством РФ).

Согласование назначения и освобождения от должности руководителя осуществляется Минстроем РФ по предложению высшего должностного лица субъекта РФ.

Введены положения о субсидиарной ответственности бенефициарного владельца застройщика. 

Если разрешение на строительство объекта получено до 01.07.2018 г., застройщик обязан открыть банковский счет в уполномоченном банке в срок до 01.09.2018 г. Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик должны открыть банковские счета в одном и том же уполномоченном банке и осуществлять все операции только через них. В отношении каждого разрешения на строительство открывается отдельный счет. Операции по расчётному счету осуществляются банком с учетом требований о целевом использовании средств участников долевого строительства. Не допускается осуществление следующих операций по расчетному счету:

1) операции, связанные с обеспечением исполнения обязательств третьих лиц;

2) операции, связанные с обеспечением исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство либо нескольких разрешений на строительство;

3) предоставление ссуд, займов;

4) покупка ценных бумаг;

5) операции, связанные с созданием коммерческих и некоммерческих организаций, участием в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, за исключением операций, связанных с созданием (участием в уставных капиталах) хозяйственных обществ – застройщиков, по отношению к которым застройщик является (становится) основным обществом;

6) оплата выпускаемых (выдаваемых) застройщиком ценных бумаг, за исключением оплаты выпускаемых им акций

Банк вправе приостановить проведение операции по расчетному счету и уведомить об этом уполномоченный орган и Фонд.

Данное уведомление является основанием для проведения контролирующим органом в отношении застройщика внеплановой проверки.